زهرا کوثرغلامی
رکود سنگین و موقت فعلی در بازار مسکن را نباید هرگز به معنای ثبات واقعی یا ارزان شدن ملک دانست.قیمت نهایی مسکن به دلیل رشد سرسام‌آور هزینه‌های ساخت، عوارض شهرداری و دستمزدها، همین حالا نیز روند صعودی دارد.از طرفی دیگر، ارزش ملکی در مقایسه با تورم عمومی کالاها و صعود نرخ ارز عقب‌ماندگی فاحشی نشان می‌دهد.
با آغاز دوران پسا‌جنگ و بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد، تقاضاهای انباشته‌شده و سرمایه‌های معطل ناگهان وارد بازار ملک می‌شوند.این موج جدید هجوم نقدینگی در کنار افت شدید عرضه و کاهش چشمگیر تولید، جهش قیمتی بزرگ‌تری را رقم می‌زند.این گرانی ناگهانی، خانه‌دار شدن و دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی و خانه‌اولی‌ها به مسکن را بسیار سخت‌تر از گذشته می‌کند.علت‌های اصلی، ریشه‌ها و پیامدهای این تلاطم قیمتی در بازار مسکن را در این گزارش تحلیلی، قلم اقتصاد بررسی می‌کند.

آرامش قبل از طوفان مسکن
ایرج رهبر، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، در گفت‌وگو با قلم اقتصاد، وضعیت فعلی بازار مسکن را به آرامش پیش از طوفان تشبیه کرد. او اعتقاد دارد که سکوت فعلی معاملات به معنای ثبات نیست و می‌تواند پیش‌درآمدی برای یک جهش قیمتی ناگهانی باشد.
به گفته این فعال صنعت ساختمان، به محض کنار رفتن سایه تنش‌های سیاسی و جنگ، قیمت مسکن برای جبران عقب‌ماندگی خود از تورم عمومی اوج می‌گیرد.
وی ریشه اصلی این بحران را در ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا دانست. رهبر تأکید کرد که هزینه‌های سرسام‌آور ساخت‌وساز و قیمت مصالح، تولید مسکن را از توجیه اقتصادی خارج کرده است. عدم همراهی بانک‌ها در اعطای تسهیلات نیز روند اجرای پروژه‌های کلان را با اختلال جدی مواجه می‌کند.
این کارشناس هشدار داد: قیمت مسکن در سال گذشته بسیار کمتر از نرخ تورم کالاها رشد کرده است. این فاصله فاحش، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد، به صورت یک جهش قیمتی خشمگین تخلیه می‌شود. او در پایان خاطرنشان کرد که این وضعیت، خانه‌دار شدن را برای متقاضیان واقعی و خانه‌اولی‌ها بسیار سخت‌تر از گذشته می‌کند.

ساخت‌وساز از صرفه افتاد
ایرج رهبر با اشاره به شرایط دشوار تولید مسکن اظهار کرد : افزایش پی‌درپی هزینه‌های ساخت‌وساز، عملاً این بخش را از توجیه اقتصادی خارج کرده است. به گفته او، قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر با رشد قابل توجهی همراه بوده و هم‌زمان دستمزد نیروی کار، هزینه حمل‌ونقل، عوارض شهرداری، بیمه و خدمات فنی نیز به شکل محسوسی افزایش یافته است.
وی تأکید کرد: وقتی مجموع این هزینه‌ها به صورت مداوم بالا می‌رود، سازنده دیگر نمی‌تواند با اطمینان وارد پروژه جدید شود. رهبر افزود در چنین شرایطی، سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد منابع خود را به بازارهایی ببرد که بازدهی سریع‌تر و ریسک کمتری دارند. او هشدار داد ادامه این روند، کاهش بیشتر ساخت‌وساز و عمیق‌تر شدن شکاف عرضه و تقاضا را به دنبال دارد و در نهایت فشار آن به شکل افزایش قیمت به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود.

کلان‌شهرها در مسیر جهش
به اعتقاد ایرج رهبر، بازار مسکن کلان‌شهرها در ماه‌های آینده همچنان درگیر رکود معاملاتی می‌ماند، اما قیمت‌ها متوقف نمی‌شود. او معتقد است رشد هزینه‌های ساخت، کمبود فایل نوساز و افت سرمایه‌گذاری، اجازه تعدیل واقعی قیمت را نمی‌دهد و بازار را در وضعیت رکود تورمی نگه می‌دارد. رهبر پیش‌بینی می‌کند با کاهش تنش‌ها و بازگشت آرامش نسبی، تقاضای انباشته و سرمایه‌های منتظر به‌ویژه در تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز فعال می‌شود و موج تازه‌ای از افزایش قیمت را رقم می‌زند. به گفته او، در کلان‌شهرها به دلیل محدودیت زمین، هزینه بالای پروانه و عوارض، و کاهش توان تولید، فشار افزایش قیمت سریع‌تر منتقل می‌شود و مناطق مصرفی نیز درگیر رشد می‌شوند. رهبر هشدار می‌دهد اگر تسهیلات بانکی تقویت نشود و مسیر ساخت‌وساز تسهیل نشود، فاصله مسکن با تورم به شکل جهشی جبران می‌شود و دسترسی خانه‌اولی‌ها سخت‌تر می‌ماند.